Alquiler Seguro ha analizado las normativas que han aprobado en los últimos meses los Gobiernos de España y Portugal en materia de vivienda. Tanto la Ley de Vivienda como Mais Habitaçao tienen algunos puntos en común pero también algunas diferencias.
Repasamos los puntos clave de ambas normativas, qué medidas son las más destacadas y por qué tendrán un impacto negativo en el mercado, según Alquiler Seguro.
Puntos en común y medidas para conseguirlo
La Ley de Vivienda entró en vigor en España a finales de mayo, mientras que su homóloga lusa, Mais Habitaçao, lo hizo a principios de octubre. Ambas tienen en común objetivos como topar los precios de los alquileres, limitar la actualización de las rentas en los contratos o impulsar la vivienda asequible, aunque establecen diferentes fórmulas para ello.
Límite a las rentas
Ambas leyes limitan los precios de los alquileres. En el caso de España, la normativa establece una diferencia entre gran tenedor y pequeño propietario, así como entre zonas tensionadas y no tensionadas. Los topes se aplicarán solo en zonas declaradas como mercado tensionado, con varios escenarios en función del tipo de arrendador y de si la vivienda ha estado o no alquilada en los últimos cinco años.
Si ha estado alquilada y se trata de un pequeño tenedor, la referencia es la última renta establecida en el contrato de arrendamiento, pudiendo incrementar la actualización anual. En cambio, si es un gran tenedor, debe aplicar la renta anterior hasta que entre en vigor el índice de precios de referencia, previsto para 2025. Si el inmueble no ha estado alquilado y se encuentra en una zona tensionada, la renta será libre hasta que entre entre en vigor el índice de precios.
En el caso de Portugal, en cambio, la regulación no hace distinción entre grandes y pequeños propietarios ni tampoco en zonas tensionadas y no tensionadas. Lo que existe es una lista anual con las rentas máximas por municipio, que sirve de referencia para los temas de los programas de arrendamiento accesible y ahora también como factor limitador de las rentas en nuevos contratos.
La normativa lusa sí que diferencia, al igual que la española, entre si la vivienda ha estado o no alquilada en los últimos cinco años. Si no ha estado arrendada, las partes pueden pactar libremente la renta, pero si ha estado alquilada, “no se podrá superar el valor de la última renta cobrada sobre el mismo inmueble en un contrato anterior, aplicándose un coeficiente de 1,02 en el nuevo contrato”.
Actualización de las rentas
Ambas leyes intervienen también en la actualización de las rentas en los contratos, aunque de nuevo con matices.
En el caso español, desde abril de 2022 y hasta el 31 de diciembre, la subida máxima es del 2% en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor. Si es un pequeño propietario, el incremento será pactado entre las partes, aunque si no hay acuerdo, la renta no podrá subir más de un 2%. En 2024 se seguirá ese mismo patrón, aunque la limitación será de un 3%, mientras que en 2025 se creará un nuevo índice.
La ley de vivienda portuguesa, por su parte, establece que la renta inicial podrá seguir actualizándose conforme a los coeficientes aprobados por el Gobierno.
Otro punto en común en ambas normativas es que permiten una subida de las rentas superior en el caso de las viviendas que hayan sido reformadas. Así lo dictamina la ley española, que establece un aumento máximo del 10% siempre que la vivienda se encuentre en una zona tensionada, el propietario no sea considerado un gran tenedor y se lleven a cabo obras de mejora incluidas en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La medida lusa, en cambio, es que “la renta inicial de los nuevos contratos de alquiler podrá incrementarse en el importe de los gastos correspondientes a cargo del arrendador, hasta un límite anual del 15%”, según insiste el análisis de Alquiler Seguro.
No afecta a los contratos de alquiler más antiguos
Ambas normativas dejan fuera de su ámbito de aplicación a los contratos más antiguos. La Ley de Vivienda dictamina que “los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por renta antigua y son contratos que siguen vigentes durante toda la vida del arrendatario, permitiéndose a partir del 1 de enero de 1995 una única subrogación del cónyuge, hijos o ascendiente del titular cuando hayan convivido con el titular en los 2 años anteriores a su fallecimiento”, como recuerda el documento.
En Portugal sucede algo similar y Mais Habitaçao establece que “no se trasladarán al Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos (NRAU) algunos de los contratos de arrendamiento anteriores a 1990″.
Los gastos de gestión, a cargo del arrendador
Otro punto similar en las normativas española y lusa es que los gastos de gestión inmobiliaria y los de la formalización del contrato corren a cargo del propietario. Aunque la normativa lusa no lo dictamina explícitamente, sí que afirma que los honorarios deben ser abonados por la parte que contrata los servicios, habitualmente el propietario.
Foco en la vivienda asequible
Ambas normativas ponen el foco en aumentar la vivienda asequible, pero siguen caminos diferentes. La Ley de Vivienda incrementa del 30% al 40% la reserva de suelo destinada a vivienda pública (VPO), mientras que Mais Habitaçao apuesta por ayudas para la promoción de viviendas de alquiler asequible: líneas de financiación y la cesión de terrenos y edificios públicos mediante la cesión del respectivo derecho de superficie hasta un máximo de 90 años.
Nuevos incentivos fiscales
Ambas normativas incluyen incentivos fiscales, aunque en esta materia la normativa portuguesa saca varios cuerpos de ventaja a la española.
La Ley de Vivienda se centra en bonificaciones en el IRPF en unos casos concretos: la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50% (es decir, se reduce en 10 puntos), aunque puede ser superior si se cumplen unas determinadas condiciones. Por ejemplo, si el inquilino es menor de 35 años (la reducción escala al 70%), si la vivienda ha sido reformada (60% de reducción) o si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el anterior (reducción del 90%). Y todo ello siempre que el inmueble esté situada en una zona declarada como tensionada. Además, estas bonificaciones no estarán disponibles al menos hasta el año 2025 (en la declaración de la renta del ejercicio fiscal 2024), siempre y cuando ya estén declaradas las zonas tensionadas.
En Mais Habitaçao, en cambio, los incentivos son mucho más numerosos. Por ejemplo, incluye un aumento de la deducción familiar del Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles(IMI), se reduce el impuesto aplicado a los alquileres de viviendas (pasa del 28% al 25%), se compensa a los propietarios por los coeficientes aplicados en la actualización de las rentas y se establece una exención de tributar por las plusvalías de las casas vendidas al Estado y a los ayuntamientos. También incluye una exención de impuestos para terrenos destinados a la construcción de viviendas y una rebaja del IVA en las obras de construcción o rehabilitación de viviendas asequibles (incluidas las de alquiler) o de protección oficial, hasta el 6%.
Críticas: intervencionista y sin escuchar al sector
Ambas leyes han levantado ampollas en el sector inmobiliario de la Península Ibérica. Las normativas han contado con el rechazo de todo el sector por su carácter intervencionista y por actuar de espaldas al mercado.
En qué se diferencian
Además de las diferentes maneras que tienen ambas normativas de perseguir sus objetivos, también hay medidas que solo están en una de las dos normativas. Por ejemplo, los alquileres forzosos en Portugal o la prórroga forzosa de los contratos en el caso de España.
Prórrogas forzosas de los contratos vs incentivadas
La normativa española contempla una prórroga forzosa si se dan algunas circunstancias. Por ejemplo, si el propietario es gran tenedor y el arrendatario acredita situación de vulnerabilidad, se aplicará una prórroga de un año.
Si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, el contrato de arrendamiento se prorrogará por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, independientemente de si es un pequeño o gran tenedor.
En el caso luso, en cambio, lo que hay son incentivos fiscales para los contratos de larga duración, pero en ningún caso son obligatorias.
Diferente información en las operaciones inmobiliarias
Otro punto discordante es qué información es obligatoria en las operaciones inmobiliarias. La Ley de Vivienda regula la información que se debe facilitar antes de la formalización de la venta o alquiler de viviendas, siempre que los compradores o los arrendatarios la soliciten. Por ejemplo, las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo) o si la vivienda se encuentra en una zona declarada como tensionada de precios. También la identificación del vendedor o arrendador.
En el caso de Mais Habitaçao, dicha información obligatoria se limita a la “clasificación de eficiencia energética y la licencia de habitabilidad del piso, cuyos números deben aparecer en el contrato”, según recalca el estudio.
Diferentes enfoques en los desahucios
Otra de las materias donde hay más diferencias es en cómo enfocan los desahucios. En el caso de la Ley de Vivienda, los inquilinos considerados como vulnerables no pueden ser desahuciados si no tienen alternativa habitacional (medida efectiva de momento hasta el 31 de diciembre) y establece una compensación para los arrendadores, ya sean pequeños o grandes tenedores.
En cambio, en Portugal se establece una garantía de pago por parte del Estado para los alquileres que venzan una vez transcurrido el plazo para oponerse al procedimiento especial de desahucio. “Con este pago del alquiler, el Estado se subroga automáticamente en los derechos del solicitante”, recalcan desde Alquiler Seguro.
Alquileres forzosos en Portugal
La normativa lusa obliga a los propietarios a alquilar sus viviendas vacías, una medida que se convierte en una de “las diferencias más notables con la ley española y una de las medidas más polémicas de la ley Mais Habitaçao“, afirma Alquiler Seguro. Este alquiler forzoso afecta a aquellas viviendas que lleven desocupadas más de dos años y convierte al Estado en un mediador entre inquilino y propietario, cobrando la renta al primero y pagándola al segundo.
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